¿Qué hago si administro Airbnbs de otras personas?

Existen anfitriones que, siendo personas físicas (individuos), gestionan o administran propiedades de terceros. Ya sea que anuncien en Airbnb una propiedad de otra persona, o bien, un grupo de propiedades de varias personas, los propietarios de los bienes dan su autorización para que este tipo de anfitrión maneje sus propiedades de esta manera. 

Este tipo de anfitrión es quien se registra en Airbnb, lista las propiedades de esos terceros que les autorizan a hacerlo, reciben los pagos por los alojamientos y distribuyen los ingresos que a cada propietario le corresponden. En algunas ocasiones, ellos configuran su cuenta en Airbnb para que la comisión por los servicios de manejo de esas propiedades le sea pagada directamente a ellos, y el resto del ingreso directamente al propietario.

Importante: el RFC que se encuentre registrado en la cuenta del anfitrión es el RFC al que se le atribuirá la totalidad del ingreso, así como la totalidad de la retención de impuestos. Esto significa que, para efectos de impuestos, el 100% de la operación se considerará ingreso del administrador. 

Aviso: Si tramitas tu RFC ante el SAT por primera vez, deja que transcurran 72 horas para que puedas registrarlo en Airbnb y pueda ser validado.

Considera que debido a que la totalidad del ingreso se te atribuye a ti como administrador, tú deberás de emitir una factura al huésped por el total del servicio de alojamiento. Para saber cómo emitir una factura por el servicio de alojamiento por favor lee a esta sección:  ¿Cómo emitir facturas? 

A continuación te presentamos dos escenarios que puedes considerar para hacer frente a esta situación.

1. Enlistar las propiedades a nombre del Propietario 
2. Pedir factura a los propietarios (si el anuncio está a nombre de quien administra la propiedad)

A continuación te explicamos cada escenario con sus consecuencias fiscales.

Escenario 1. Enlistar las propiedades a nombre del Propietario

Esta es la opción más sencilla desde el punto de vista operativo para tu negocio: El propietario tiene su cuenta en Airbnb, el listado de la propiedad se hace a nombre del propietario quien recibe el pago y a quien se le atribuyen las retenciones de impuestos. Tú, como administrador, podrás acordar directamente con los propietarios la manera en que recibirás el pago por tus servicios.

Esto significa que se abren cuentas individuales en Airbnb por las propiedades a nombre de cada uno de los propietarios, indicando el Registro Federal de Contribuyentes de cada uno de ellos y su cuenta bancaria, de forma que los pagos sean percibidos directamente por ellos, y los impuestos sean retenidos e informados al SAT como corresponde. 

Esta es la modalidad más transparente tanto para los administradores y propietarios como para la autoridad fiscal.

Conoce más sobre cómo se pagan los impuestos en este nuevo régimen en Cómo pago mis impuestos.

Escenario 2. Pedir factura a los propietarios

En este caso, el anuncio de Airbnb está a nombre de quien administra la propiedad y no del dueño de la propiedad, por lo que esta opción es un poco más laboriosa desde el punto de vista operativo, ya que tendrás que solicitar a los dueños de las propiedades que administras, que emitan una factura a tu nombre, por el monto del pago que ellos reciben, para que tú no termines pagando los impuestos de la totalidad de la operación, en lugar de pagar impuestos solamente por los ingresos que a ti realmente te corresponden.

Para que puedas demostrar que tu ingreso es solamente tu comisión, debes hacer deducibles los pagos que se hacen a los propietarios. Para esto, deberás pedir a los propietarios que te emitan una factura a tu nombre, que puede ser mensual o por operación, por los montos pagados a dichos propietarios. 

Por ejemplo, si en una operación de $1,000 pesos tú cobras el 20% de comisión, tu ingreso real es solamente $200, mientras que $800 es el ingreso del propietario; sin embargo, la información con que cuenta el SAT indica que tu ingreso es $1,000.

Para demostrar que tu ingreso es solamente $200, debes hacer deducibles los $800 que se pagaron al propietario. Para esto, el propietario debe emitir una factura a tu nombre por $800, más el IVA correspondiente.

Airbnb realiza la retención mensual por ISR aplicando una tarifa de 4% si ofreces el servicio de alojamiento o de 1% si ofreces servicios de aventuras y experiencias.

En el siguiente ejemplo se muestran en el apartado de la izquierda los datos que el SAT recibe. En el apartado derecho se muestra el flujo del dinero:

Si tú, como administrador de las propiedades, no obtienes la factura emitida por el propietario para demostrar que $800 le corresponden a él, entonces, causarías impuestos sobre el total de la operación ($1,000), y el propietario causaría impuestos sobre la parte que a él le corresponde ($800), como se ejemplifica a continuación:

No obstante lo anterior, si tú obtienes la factura emitida por el propietario en la que se demuestre que tú le pagaste el ingreso que a él le corresponde ($800), tus impuestos se causan sobre el monto real de tus ingresos, y el propietario continúa causando su impuesto sobre la parte que a él le corresponde, como se ejemplifica a continuación:

En el comparativo siguiente puedes visualizar el efecto en tus impuestos, como administrador,  comparando los que se pagan sin deducir el pago al Propietario, contra los que se pagan deduciendo el pago al Propietario.

Resarcimiento al propietario

Como podrás ver, aún cuando la retención de impuestos se te atribuye a ti, administrador, en su totalidad, como esta se efectúa sobre la dispersión (payouts) a las diferentes cuentas bancarias, resulta que el propietario percibe un flujo de efectivo descontado por la retención; sin embargo, como esta retención se atribuye al administrador, el propietario no puede aplicarla contra sus impuestos.

Esta retención, como está atribuida en su totalidad al administrador, es únicamente él quien puede aprovecharla contra sus impuestos, y no así el propietario. Por esta razón, es necesario que el administrador haga un resarcimiento al propietario por la parte de la retención de impuestos que le corresponde al propietario, de manera que este último reciba el flujo que fue retenido y que a él le corresponde.

Este resarcimiento se haría por el administrador, directamente al propietario, después de que Airbnb haya efectuado las retenciones.

Siguiendo con el ejemplo, a continuación se muestra cómo el pago al propietario se ve mermado en $96 pesos ($32 de retención de ISR + $64 de retención de IVA). Este monto sería resarcido por el administrador directamente al propietario.

Se debe tener presente que el administrador va a aplicar contra sus propios impuestos esas cantidades que le está resarciendo al propietario, puesto que son retenciones que están reportadas al SAT bajo su nombre.

Requisitos de la factura del Propietario

Si el propietario del inmueble es residente en México, está obligado a expedirte una factura electrónica cumpliendo los requisitos que para ellos marca la legislación fiscal mexicana; es decir, debe ser un Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI), timbrado por el SAT.

La factura puede ser expedida utilizando algún software comercial, o bien, puede utilizarse la herramienta gratuita disponible en la página del SAT (https://portalcfdi.facturaelectronica.sat.gob.mx/).

¿Qué pasaría si no se sigue el escenario 1 o 2?

Considera que tus ingresos que ganas disminuirán si no anuncias las propiedades a nombre del propietario o si el propietario no te da una factura.

Si no te es posible obtener una factura por parte del propietario, entonces, deberás considerar que pagarás más impuesto y, en consecuencia, tu ingreso neto se reducirá. 

Si tomamos el ejemplo del escenario anterior, si en lugar de pagar $40 pesos de ISR vas a pagar $200, por no contar con la factura emitida por el propietario, tu ingreso neto se verá disminuido en $160 pesos , como se indica a continuación:

Si el propietario no te expide una factura, tú pagarás impuesto sobre los $1,000 de la operación por considerarse ingreso tuyo. En el ejemplo utilizado, esos $1,000 pesos generan un impuesto de $200, que son $160 pesos más que los $40 de impuestos que resultarían si el propietario sí te expidiera una factura.

Correo base que pudieras utilizar para comunicarte con los propietarios

Abajo podrás encontrar un formato de email que pudiera servir como una base para comunicarte con los propietarios: