Existen anfitriones que, siendo persona moral (empresa), gestionan o administran propiedades de terceros. Ya sea que anuncien en Airbnb una propiedad de otra persona, o bien, un grupo de propiedades de varias personas, los propietarios de los bienes dan su autorización para que este tipo de anfitrión maneje sus propiedades de esta manera.
Este tipo de anfitrión es quien se registra en Airbnb, lista las propiedades de esos terceros que les autorizan a hacerlo, reciben los pagos por los alojamientos y distribuyen los ingresos que a cada propietario le corresponden. En algunas ocasiones, ellos configuran su cuenta en Airbnb para que la comisión por los servicios de manejo de esas propiedades le sea pagada directamente a ellos, y el resto del ingreso directamente al propietario.
En estos casos, como el administrador es una persona moral, no se efectúan retenciones; sin embargo, mensualmente Airbnb debe informar a la autoridad fiscal sobre el monto de las operaciones, RFC y cuentas bancarias tanto de las personas físicas como de las morales, que realizan operaciones en la plataforma.
Importante: el RFC que se encuentre registrado en la cuenta del anfitrión es el RFC al que se le atribuirá la totalidad del ingreso. Esto significa que, para efectos de impuestos, el 100% de la operación se considerará ingreso del administrador.
Aviso: Si tramitas tu RFC ante el SAT por primera vez, deja que transcurran 72 horas para que puedas registrarlo en Airbnb y pueda ser validado.
Considera que debido a que la totalidad del ingreso se te atribuye a ti como administrador, tú deberás de emitir una factura al huésped por el total del servicio de alojamiento. Para saber cómo emitir una factura por el servicio de alojamiento por favor lee a esta sección: ¿Cómo emitir facturas?
En este caso, el anuncio de Airbnb está a nombre de quien administra la propiedad y no del dueño de la propiedad, por lo que tendrás que solicitar a los dueños de las propiedades que administras, que emitan una factura a tu nombre, por el monto del pago que ellos reciben, para que tú no termines pagando los impuestos de la totalidad de la operación, en lugar de pagar impuestos solamente por los ingresos que a ti realmente te corresponden.
Para que puedas demostrar que tu ingreso es solamente tu comisión, debes hacer deducibles los pagos que se hacen a los propietarios. Para esto, deberás pedir a los propietarios que te emitan una factura a tu nombre, que puede ser mensual o por operación, por los montos pagados a dichos propietarios.
Por ejemplo, si en una operación de $1,000 pesos tú cobras el 20% de comisión, tu ingreso real es solamente $200, mientras que $800 es el ingreso del propietario; sin embargo, la información con que cuenta el SAT indica que tu ingreso es $1,000.
Para demostrar que tu ingreso es solamente $200, debes hacer deducibles los $800 que se pagaron al propietario. Para esto, el propietario debe emitir una factura a tu nombre por $800, más el IVA correspondiente.
Requisitos de la factura del Propietario
Si el propietario del inmueble es residente en México, está obligado a expedirte una factura electrónica cumpliendo los requisitos que para ellos marca la legislación fiscal mexicana; es decir, debe ser un Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI), timbrado por el SAT.
La factura puede ser expedida utilizando algún software comercial, o bien, puede utilizarse la herramienta gratuita disponible en la página del SAT (https://portalcfdi.facturaelectronica.sat.gob.mx/).
¿Qué pasaría si no se obtiene la factura del propietario?
Si no te es posible obtener una factura por parte del propietario, entonces, deberás considerar que pagarás más impuesto y, en consecuencia, tu ingreso neto se reducirá.
Si el propietario no te expide una factura, tú pagarás impuesto sobre los $1,000 de la operación por considerarse ingreso tuyo. Si el propietario te expide la factura por el monto que corresponde a sus ingresos, pagarás impuestos solamente sobre el monto de la comisión que ganaste.
Supongamos que esos $1,000 pesos generan un impuesto de $300, y supongamos que el monto de la comisión de $200 genera un impuesto de $60. Esto significa que si no obtienes la factura del propietario por los $800 de ingreso que a él le corresponden, estarías obligado a pagar $300 de impuesto; es decir, $240 adicionales a los que $60 que pagarías si obtienes la factura, como se muestra en el siguiente ejemplo:
