¿Qué hago si administro propiedades que son de extranjeros?

¿Qué hago si administro propiedades que son de extranjeros?

Existen anfitriones que, siendo personas físicas (individuos), gestionan o administran propiedades de extranjeros. Ya sea que anuncien en Airbnb una propiedad de otra persona, o bien, un grupo de propiedades de varias personas, los propietarios de los bienes dan su autorización para que este tipo de anfitrión maneje sus propiedades de esta manera. 

Este tipo de anfitrión es quien se registra en Airbnb, lista las propiedades de esos terceros que les autorizan a hacerlo, reciben los pagos por los alojamientos y distribuyen los ingresos que a cada propietario le corresponden. En algunas ocasiones, ellos configuran su cuenta en Airbnb para que la comisión por los servicios de manejo de esas propiedades le sea pagada directamente a ellos, y el resto del ingreso directamente al propietario.

Ahora bien, existe la posibilidad de que un extranjero esté obligado al pago de impuestos en México. De ser este el caso, el extranjero tendría las mismas obligaciones que un mexicano, como la de registrarse ante la autoridad tributaria de México y pagar impuestos periódicamente. 

La situación de cada persona es muy particular y debe ser evaluada por un especialista a la luz tanto de la legislación mexicana como de la legislación del país en donde reside el extranjero, por lo que esta es una situación que se debe consultar con un asesor e identificar si se tiene la obligación de pagar impuestos en México. 

Importante: el RFC que se encuentre registrado en la cuenta del anfitrión es el RFC al que se le atribuirá la totalidad del ingreso, así como la totalidad de la retención de impuestos. Esto significa que, para efectos de impuestos, el 100% de la operación se considerará ingreso del administrador. 

Aviso: Si tramitas tu RFC ante el SAT por primera vez, deja que transcurran 72 horas para que puedas registrarlo en Airbnb y pueda ser validado.

Considera que debido a que la totalidad del ingreso se te atribuye a ti como administrador, tú deberás de emitir una factura al huésped por el total del servicio de alojamiento. Para saber cómo emitir una factura por el servicio de alojamiento por favor lee a esta sección:  ¿Cómo emitir facturas? 

A continuación te presentamos dos escenarios que puedes considerar para hacer frente a esta situación.

  1. Enlistar las propiedades a nombre del Propietario 
  2. Pedir factura a los propietarios (si el anuncio está a nombre de quien administra la propiedad)

A continuación te explicamos cada escenario con sus consecuencias fiscales.

Escenario 1. Enlistar las propiedades a nombre del Propietario

Esta es la opción más sencilla desde el punto de vista operativo para tu negocio: El propietario tiene su cuenta en Airbnb, el listado de la propiedad se hace a nombre del propietario quien recibe el pago y a quien se le atribuyen las retenciones de impuestos. Tú, como administrador, podrás acordar directamente con los propietarios la manera en que recibirás el pago por tus servicios.

Si el propietario extranjero estuviera obligado a pagar impuestos en México, entonces, deberá señalarse su RFC en su cuenta de Airbnb para que procedan las retenciones de impuesto.

Esto significa que se abren cuentas individuales en Airbnb por las propiedades a nombre de cada uno de los propietarios, indicando el Registro Federal de Contribuyentes de cada uno de ellos y su cuenta bancaria, de forma que los pagos sean percibidos directamente por ellos, y los impuestos sean retenidos e informados al SAT como corresponde. 

Esta es la modalidad más transparente tanto para los administradores y propietarios como para la autoridad fiscal.

Conoce más sobre cómo se pagan los impuestos en este nuevo régimen en Cómo pago mis impuestos.

Escenario 2. Pedir factura a los propietarios

En este caso, el anuncio de Airbnb está a nombre de quien administra la propiedad y no del dueño de la propiedad, por lo que esta opción es un poco más laboriosa desde el punto de vista operativo, ya que tendrás que solicitar a los dueños de las propiedades que administras, que emitan una factura a tu nombre, por el monto del pago que ellos reciben, para que tú no termines pagando los impuestos de la totalidad de la operación, en lugar de pagar impuestos solamente por los ingresos que a ti realmente te corresponden.

Para que puedas demostrar que tu ingreso es solamente tu comisión, debes hacer deducibles los pagos que se hacen a los propietarios. Para esto, deberás pedir a los propietarios que te emitan una factura a tu nombre, que puede ser mensual o por operación, por los montos pagados a dichos propietarios. 

Por ejemplo, si en una operación de $1,000 pesos tú cobras el 20% de comisión, tu ingreso real es solamente $200, mientras que $800 es el ingreso del propietario; sin embargo, la información con que cuenta el SAT indica que tu ingreso es $1,000.

Para demostrar que tu ingreso es solamente $200, debes hacer deducibles los $800 que se pagaron al propietario. Para esto, el propietario debe emitir una factura a tu nombre por $800, más el IVA correspondiente.

Considere que el siguiente ejemplo calcula las retenciones de ISR usando la tarifa vigente durante el 2020. A partir del 2021, Airbnb realizará la retención mensual por ISR aplicando una tarifa de 4% si ofreces el servicio de alojamiento o de 1% si ofreces servicios de aventuras y experiencias.

En el siguiente ejemplo se muestran en el apartado de la izquierda los datos que el SAT recibe. En el apartado derecho se muestra el flujo del dinero:

Si tú, como administrador de las propiedades, no obtienes la factura emitida por el propietario para demostrar que $800 le corresponden a él, entonces, causarías impuestos sobre el total de la operación ($1,000), y el propietario causaría impuestos sobre la parte que a él le corresponde ($800), como se ejemplifica a continuación:

Causación de impuestos

No obstante lo anterior, si tú obtienes la factura emitida por el propietario en la que se demuestre que tú le pagaste el ingreso que a él le corresponde ($800), tus impuestos se causan sobre el monto real de tus ingresos, y el propietario continúa causando su impuesto sobre la parte que a él le corresponde, como se ejemplifica a continuación:

En el comparativo siguiente puedes visualizar el efecto en tus impuestos, como administrador,  comparando los que se pagan sin deducir el pago al Propietario, contra los que se pagan deduciendo el pago al Propietario.

Comparativo de impuestos del Administrador

Resarcimiento al propietario

Como podrás ver, aún cuando la retención de impuestos se te atribuye a ti, administrador, en su totalidad, como esta se efectúa sobre la dispersión (payouts) a las diferentes cuentas bancarias, resulta que el propietario percibe un flujo de efectivo descontado por la retención; sin embargo, como esta retención se atribuye al administrador, el propietario no puede aplicarla contra sus impuestos.

Esta retención, como está atribuida en su totalidad al administrador, es únicamente él quien puede aprovecharla contra sus impuestos, y no así el propietario. Por esta razón, es necesario que el administrador haga un resarcimiento al propietario por la parte de la retención de impuestos que le corresponde al propietario, de manera que este último reciba el flujo que fue retenido y que a él le corresponde.

Este resarcimiento se haría por el administrador, directamente al propietario, después de que Airbnb haya efectuado las retenciones.

Siguiendo con el ejemplo, a continuación se muestra cómo el pago al propietario se ve mermado en $80 pesos ($16 de retención de ISR + $64 de retención de IVA). Este monto sería resarcido por el administrador directamente al propietario. Considera que estos cálculos usando las tasas de retención del 2020. A partir del 2021, Airbnb realizará la retención mensual por ISR aplicando una tarifa de 4% si ofreces el servicio de alojamiento o de 1% si ofreces servicios de aventuras y experiencias.

Se debe tener presente que el administrador va a aplicar contra sus propios impuestos esas cantidades que le está resarciendo al propietario, puesto que son retenciones que están reportadas al SAT bajo su nombre.

Requisitos de la factura del propietario extranjero

Si el propietario del inmueble es residente en el extranjero, te puede emitir una factura en términos de la legislación de su país, cuidado siempre que contenga los siguientes datos, para que sea deducible de impuestos en México:

  • Nombre, domicilio y, en su caso, número de identificación fiscal, o su equivalente, del Propietario (emisor de la factura)
  • Lugar y fecha de expedición
  • RFC o nombre del Administrador (receptor de la factura)
  • Descripción del servicio
  • Valor unitario
  • Monto con impuestos desglosados

Una factura de un extranjero puede verse así:

¿Qué pasaría si no se sigue el escenario 1 o 2?

Considera que tus ingresos que ganas disminuirán si no anuncias las propiedades a nombre del propietario o si el propietario no te da una factura.

Si no te es posible obtener una factura por parte del propietario, entonces, deberás considerar que pagarás más impuesto y, en consecuencia, tu ingreso neto se reducirá. 

Si tomamos el ejemplo del escenario anterior, si en lugar de pagar $40 pesos de ISR vas a pagar $200, por no contar con la factura emitida por el propietario, tu ingreso neto se verá disminuido en $160 pesos, como se indica a continuación:

Si el propietario no te expide una factura, tú pagarás impuesto sobre los $1,000 de la operación por considerarse ingreso tuyo. En el ejemplo utilizado, esos $1,000 pesos generan un impuesto de $200, que son $160 pesos más que los $40 de impuestos que resultarían si el propietario sí te expidiera una factura.

Correo base que pudieras utilizar para comunicarte con los propietarios que deben pagar impuestos en México

Abajo podrás encontrar un formato de email que pudiera servir como una base para comunicarte con los propietarios que estén obligados a pagar impuestos en México:

Estimado XXX,

Desde el 1o. de junio entró en vigor el Régimen Fiscal de Plataformas Digitales.

Para facilitar el cumplimiento con dicha ley puedes considerar las siguientes opciones:

Opción A: Creación de tu cuenta en Airbnb para mantener claridad en las cuentas. Para hacer esto, es recomendable contar con la siguiente información:

  • RFC
  • Domicilio Fiscal 
  • Cuenta Bancaria para realizar el depósito

Contando con esta información se aplicará una retención de ISR, con base en la siguiente tabla, a las personas físicas obligadas a pagar impuestos en México: 

Hasta 5,000 pesos al mes: 2%
Entre 5,000 y 15,000 pesos al mes: 3%
Entre 15,000 y 35,000 pesos al mes: 5%
Más de 35,000 pesos al mes: 10%
Si eres empresa: 0%

A partir del 2021, la retención mensual por ISR se efectuará aplicando una tarifa de 4% si ofrece el servicio de alojamiento o de 1% si ofrece servicios de aventuras y experiencias.

En cuanto a IVA aplicará una retención del 8%. La tasa de retención de IVA será la misma en el 2021.

De lo contrario aplicará retención del 20% de ISR y el 16% de IVA.

Ejemplo:

 

Proporcionando RFC

Administrador

Propietario

Total de la operación

1,000.00

1,000.00

x Porcentaje de participación

20%

80%

= Ingreso

200.00

800.00

+ IVA

32.00

128.00

= Subtotal

232.00

928.00

– Retención de ISR 2%*

4.00

16.00

– Retención de IVA 8%

16.00

64.00

= Flujo percibido

212.00

848.00

Sin proporcionar RFC

Administrador

Propietario

Total de la operación

1,000.00

1,000.00

x Porcentaje de participación

20%

80%

= Ingreso

200.00

800.00

+ IVA

32.00

128.00

= Subtotal

232.00

928.00

– Retención de ISR 20%

40.00

160.00

– Retención de IVA 16%

32.00

128.00

= Flujo percibido

160.00

640.00

* A partir del 2021, Airbnb realizará la retención mensual por ISR aplicando una tarifa de 4% si ofrece el servicio de alojamiento o de 1% si ofrece servicios de aventuras y experiencias.

Opción B: Necesitarías preparar y enviarme una factura mensual o por cada pago, que cumpla con requisitos fiscales por el monto del ingreso que recibes por ser el dueño de la propiedad.

Aquí puedes ver cómo emitir una factura si eres contribuyente mexicano: ¿Cómo emitir facturas? 

Aquí puedes ver cómo emitir una factura si eres residente en el extranjero.

Yo, como administrador, te resarciré el monto que se te retuvo de impuestos, pero que se me asignaron a mi, por ser mis datos fiscales los que aparecen en el listado.